Cherchez « décès locataire préavis » et vous trouverez, sur des dizaines de sites d'agences, de syndics et de conseils juridiques, la même phrase : les héritiers doivent donner congé avec un préavis d'un mois. Nous l'avons écrite nous aussi, sur ce site, jusqu'à ce qu'une vérification ligne à ligne de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 nous oblige à la retirer. Elle est fausse, et elle coûte de l'argent aux familles qui la croient.
Ce que dit réellement l'article 14
Le texte fonctionne en deux temps. D'abord, il énumère les personnes au profit desquelles le contrat de location continue en cas de décès du locataire : le conjoint survivant ; le partenaire lié par un pacte civil de solidarité ; les descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès ; les ascendants, le concubin notoire et les personnes à charge, à la même condition d'un an de cohabitation.
Puis il tranche le cas où personne ne remplit ces conditions, et il le fait en une phrase sans ambiguïté : à défaut de telles personnes, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
« De plein droit » signifie : automatiquement, à la date du décès, sans qu'aucun acte ne soit nécessaire. Pas de lettre recommandée. Pas de congé. Pas de préavis d'un mois, ni de trois. Le bail n'existe plus le lendemain de l'enterrement, et il n'a jamais fallu le résilier.
Alors pourquoi tout le monde parle d'un préavis ?
Par contamination avec un autre article. Les articles 12 et 15 de la même loi organisent le congé donné par un locataire vivant qui quitte son logement : trois mois en principe, un mois en zone tendue et dans plusieurs cas particuliers. Ce préavis d'un mois est réel, il est très souvent cité, et il n'a rien à voir avec le décès.
La confusion est d'autant plus facile qu'elle donne l'impression d'être une bonne nouvelle : un mois, c'est court, ça rassure. Sauf que la vraie règle est à la fois plus simple et plus dure.
Ce qui continue de courir, et c'est là que ça se paie
Le bail est mort, mais le logement est toujours plein. Et tant qu'il n'est pas rendu vide et que les clés ne sont pas remises, la succession doit au bailleur une indemnité d'occupation, d'un montant en pratique égal au loyer.
La différence avec un loyer n'est pas qu'un mot de juriste. Un loyer s'arrête à la fin d'un préavis, à une date connue d'avance. Une indemnité d'occupation s'arrête quand le logement est vide — et rien dans la loi ne fixe de date limite. Aucun texte ne dit aux héritiers « vous avez un mois », et aucun texte ne dit au bailleur « vous devez attendre trois mois ». C'est une négociation, et elle se déroule dans un moment où les héritiers ne sont pas en état de négocier.
Conséquence très concrète : le délai de débarras n'est pas un confort, c'est une ligne de dépense. Un logement à 900 € par mois qui reste plein six semaines, c'est environ 1 350 € payés par la succession pour du temps, avant même le premier carton descendu.
Le bailleur ne peut pas se servir lui-même
La contrepartie de cette absence de délai légal, c'est que le propriétaire n'a aucun pouvoir d'agir seul. Il ne peut ni entrer dans le logement, ni le vider, ni jeter les affaires du défunt, même si l'indemnité d'occupation n'est plus payée depuis des mois. Les biens qui s'y trouvent appartiennent à la succession, pas à lui.
S'il veut récupérer les lieux malgré l'inaction des héritiers, il doit saisir le tribunal judiciaire et obtenir un titre, avec l'intervention d'un commissaire de justice pour l'inventaire et l'enlèvement des biens. C'est long et c'est coûteux, ce qui explique que la plupart des bailleurs préfèrent, et de loin, un accord amiable avec une famille qui donne des nouvelles.
Ce qu'on en retire, en pratique
Trois choses. La première : ne cherchez pas à résilier un bail qui est déjà résilié, et ne laissez personne vous vendre un délai de préavis qui n'existe pas. La deuxième : prévenez le bailleur rapidement, par écrit, avec une date de restitution que vous pensez pouvoir tenir — c'est ce document-là qui vous protège, pas un préavis imaginaire. La troisième : le compteur tourne à partir du décès, pas à partir du moment où la succession est réglée, et c'est la seule vraie raison de ne pas attendre.
Un dernier mot sur le dépôt de garantie, puisque la question suit toujours. Il revient à la succession, déduction faite des sommes dues, dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois s'il en diffère.
Puisque chaque semaine d'occupation se paie, c'est le délai d'intervention qui détermine la facture réelle. Nous vidons un appartement en une journée dans la plupart des cas : voir on vide votre appartement après succession.
Information générale. Cet article décrit les règles applicables au cas courant. Chaque succession a ses particularités — régime matrimonial, testament, indivision, dettes. Seul le notaire chargé du dossier peut dire ce qui s'applique à votre situation.