On nous appelle parfois pour vider un logement qui n'aurait jamais dû l'être. Un fils vivait avec sa mère depuis trois ans, personne ne lui a dit qu'il avait un droit sur le bail, l'agence a réclamé les clés et il est parti. Cette situation est irrattrapable une fois le logement rendu. Elle mérite donc qu'on prenne dix minutes avant d'appeler qui que ce soit.
Les personnes concernées
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location continue au profit de plusieurs catégories de personnes, et elles ne sont pas soumises aux mêmes conditions.
Sans condition de durée de cohabitation : le conjoint survivant et le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité. Pour eux, aucun délai d'un an n'est exigé.
À condition d'avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès : les descendants — enfants, petits-enfants ; les ascendants — parents, grands-parents ; le concubin notoire ; et les personnes à charge.
Le cas du conjoint marié mérite une précision. L'article 1751 du code civil rend les époux cotitulaires du bail du logement de la famille, même si un seul a signé. Le conjoint survivant n'a donc en général pas besoin d'invoquer un transfert : il est déjà titulaire du contrat de son propre chef.
Prouver l'année de cohabitation
C'est là que les dossiers se perdent. La condition d'un an n'est pas déclarative : en cas de contestation, il faut la démontrer. Ce qui pèse, ce sont les pièces datées, au nom de la personne, à l'adresse du logement : avis d'imposition, attestation de la caisse d'allocations familiales, relevés bancaires, contrats d'assurance, courriers administratifs, factures de mutuelle, inscription sur les listes électorales.
Ce qui pèse peu : des attestations de voisins rédigées après coup. Elles complètent un dossier, elles n'en font pas un.
Si plusieurs personnes demandent le transfert et ne s'accordent pas, la loi prévoit que le juge tranche en fonction des intérêts en présence.
Le cas du logement social
Le socle reste le même — les catégories de l'article 14 s'appliquent — mais le logement social ajoute des conditions liées à sa raison d'être. Certains bénéficiaires en sont dispensés : le conjoint survivant, le partenaire de PACS, le concubin notoire, les ascendants, les personnes en situation de handicap et les personnes de plus de 65 ans ayant vécu là depuis plus d'un an.
Pour les autres, et notamment pour les descendants, le bailleur social vérifie en principe deux choses : le respect des plafonds de ressources applicables au logement, et l'adéquation entre la taille du logement et la composition du foyer. Un fils célibataire qui demande le transfert d'un F4 se verra souvent proposer un relogement plus petit plutôt qu'un maintien sur place.
Ce point mérite d'être vérifié directement auprès du bailleur social, car les pratiques varient d'un organisme à l'autre et la matière est technique.
Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
Avant toute chose, écrire au bailleur pour signaler le décès et revendiquer le transfert si quelqu'un est susceptible d'en bénéficier. Une lettre recommandée, avec la liste des pièces jointes. Le silence vaut abandon dans les faits, même s'il ne vaut pas renonciation en droit.
Ensuite seulement, si personne ne remplit les conditions, s'organiser pour rendre le logement — en gardant à l'esprit que le bail est alors résilié de plein droit depuis le jour du décès et qu'une indemnité d'occupation court jusqu'à la remise des clés.
Et une chose à ne pas faire : commencer à vider pendant que la question du transfert est en discussion. Sortir les meubles affaiblit la position de celui qui revendique le logement, et complique tout si le transfert est finalement accordé.
Si le transfert n'est pas possible et qu'il faut rendre le logement, on vide votre appartement après succession décrit ce qui se passe concrètement : le tri, le rachat du mobilier, le nettoyage et la remise des clés.
Information générale. Cet article décrit les règles applicables au cas courant. Chaque succession a ses particularités — régime matrimonial, testament, indivision, dettes. Seul le notaire chargé du dossier peut dire ce qui s'applique à votre situation.