Cet article s'adresse aux propriétaires, aux agences et aux syndics. Il énonce une règle qui déplaît, et il propose la seule alternative qui fonctionne.
La règle
Les biens qui se trouvent dans le logement appartiennent à la succession du défunt. Ils n'appartiennent pas au propriétaire des murs, quelle que soit la durée de l'impayé, quelle que soit l'absence de réponse des héritiers, et même si le bail est résilié de plein droit depuis le jour du décès.
Un bailleur qui entre dans le logement pour le vider, jeter les meubles ou les mettre en dépôt sans titre commet une voie de fait. Il s'expose à devoir indemniser la valeur des biens disparus — valeur qu'il sera d'ailleurs bien en peine de contester, puisque, ayant tout jeté, il n'aura aucun inventaire à opposer aux héritiers qui la chiffreront.
Nous voyons cette situation se retourner régulièrement contre des propriétaires de bonne foi, persuadés d'avoir simplement fait le nécessaire.
Ce qui rend la règle difficile à accepter
Deux choses, et elles sont réelles.
D'abord, l'absence de délai. Aucun texte ne dit aux héritiers combien de temps ils ont pour restituer le logement. Le bailleur peut donc se retrouver face à une famille qui ne répond plus, sans aucune date opposable.
Ensuite, l'indemnité d'occupation est théorique. Elle est due par la succession, mais si la succession est déficitaire ou si tous les héritiers renoncent, elle ne sera jamais payée. Le bailleur supporte alors seul la vacance.
Cela n'ouvre aucun droit d'agir seul. Mais cela explique pourquoi il faut agir vite par les bonnes voies plutôt que d'attendre.
Les voies qui existent, dans l'ordre
1. Écrire aux héritiers, tôt et par recommandé. Demander une date de restitution. Une lettre datée qui reste sans réponse est la première pièce de tout dossier ultérieur, et elle suffit très souvent à débloquer les choses.
2. Passer par le notaire. Si un notaire est saisi de la succession, c'est l'interlocuteur le plus efficace : il connaît les héritiers, il a un intérêt à ce que le passif ne s'alourdisse pas, et il obtient souvent en une conversation ce que trois recommandés n'ont pas obtenu.
3. Faire dresser un inventaire par un commissaire de justice. C'est l'étape qui protège le bailleur. Un inventaire contradictoire, daté, décrivant ce que contient le logement, met fin par avance à toute contestation sur ce qui s'y trouvait.
4. Demander au juge l'autorisation de cantonner les meubles. Après inventaire, il est possible d'obtenir l'autorisation de regrouper et mettre en dépôt les biens, ce qui libère le logement sans en disposer. C'est la voie la plus rapide et la moins risquée quand les héritiers sont introuvables.
5. Saisir le tribunal pour faire déclarer la succession vacante lorsque personne ne se manifeste ou que tous ont renoncé. La curatelle est alors confiée au service des Domaines, qui prend en charge l'inventaire et la disposition des biens. Personne ne fera cette saisine à la place du bailleur.
Ce que nous acceptons et ce que nous refusons
Nous refusons d'intervenir sur la seule demande d'un bailleur, quand le logement contient encore les biens du défunt et qu'aucun héritier, notaire ou curateur n'a donné d'instruction. Ce n'est pas de la frilosité : une entreprise qui vide un logement dans ces conditions devient partie au litige, et le propriétaire qui l'a mandatée n'en sort pas mieux.
Nous intervenons volontiers sur mandat des héritiers, du notaire, du curateur désigné, ou dans le cadre d'une opération de cantonnement organisée avec un commissaire de justice — et nous établissons un devis prévisionnel gratuitement, en amont, ce qui aide souvent le bailleur à chiffrer sa demande auprès du juge ou du notaire.
Un dernier conseil aux propriétaires : ne conditionnez pas la restitution du dépôt de garantie à la remise d'un logement parfait. Une famille en deuil qui vide un appartement fait ce qu'elle peut, et un bailleur souple obtient les clés plus vite qu'un bailleur exigeant. La vacance coûte davantage que la remise en état.
Nous établissons volontiers un devis prévisionnel gratuit en amont : cela aide un bailleur à chiffrer sa demande auprès du juge ou du notaire. Voir on vide votre appartement après succession.
Information générale. Cet article décrit les règles applicables au cas courant. Chaque succession a ses particularités — régime matrimonial, testament, indivision, dettes. Seul le notaire chargé du dossier peut dire ce qui s'applique à votre situation.