C'est une situation plus fréquente qu'on ne l'imagine, et elle bloque des logements pendant des mois. Une personne meurt sans héritier connu, ou tous les héritiers renoncent parce que la succession est déficitaire. Le logement reste plein, le bailleur ne peut rien faire, et personne ne semble responsable de rien.
Vacante ou en déshérence
Deux notions distinctes qu'on confond souvent. Une succession est vacante lorsque, dans les six mois suivant l'ouverture, personne ne s'est présenté pour l'accepter, que tous les héritiers connus y ont renoncé, ou qu'aucun héritier n'est identifié. Elle est en déshérence lorsqu'elle est définitivement acquise à l'État faute d'héritier.
Le régime des successions vacantes figure aux articles 809 et suivants du code civil.
La procédure
Elle commence par une saisine. Toute personne intéressée — un créancier, le bailleur, un notaire, un établissement médico-social, une collectivité — peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la vacance. C'est le point que les bailleurs ignorent le plus souvent : personne ne le fera à leur place, et tant que personne ne le fait, rien n'avance.
Le tribunal confie ensuite la curatelle de la succession à la Direction nationale d'interventions domaniales, rattachée à la direction générale des Finances publiques — l'ancien « service des Domaines ».
Le curateur procède alors à l'inventaire des biens et des dettes, recouvre les actifs, règle le passif, et consigne les sommes disponibles auprès de la Caisse des dépôts. Il peut vendre les biens mobiliers et immobiliers pour désintéresser les créanciers.
Si un héritier se manifeste ensuite, il peut réclamer la succession — le droit d'option se prescrit par dix ans. À défaut définitif, les biens sont acquis à l'État.
Qui vide le logement, concrètement
Le curateur, et lui seul. C'est lui qui est habilité à faire dresser l'inventaire et à disposer des meubles du défunt. En pratique, la DNID mandate des professionnels — commissaires-priseurs, déménageurs, entreprises de débarras — pour l'inventaire, la valorisation de ce qui a une valeur et l'évacuation du reste.
Le bailleur, lui, n'a toujours pas le droit d'entrer dans le logement ni d'en retirer quoi que ce soit. Cette interdiction n'est pas formelle : les effets personnels peuvent contenir des documents utiles à la succession, à commencer par un testament.
Une voie plus rapide pour les bailleurs
La procédure complète est longue, et un logement immobilisé pendant un an représente une perte sèche. Il existe un chemin intermédiaire : le bailleur peut demander au juge l'autorisation de faire cantonner les meubles — c'est-à-dire les regrouper et les mettre en dépôt — après qu'un commissaire de justice en a dressé l'inventaire contradictoire, à charge d'en informer le Domaine une fois le curateur désigné.
Cela permet de libérer le logement sans attendre la fin de la procédure, et sans se mettre en tort. C'est la solution que nous voyons fonctionner le plus souvent, et elle suppose de passer par un commissaire de justice plutôt que d'improviser.
Ce que nous faisons dans ces dossiers
Nous intervenons sur mandat du curateur ou du commissaire de justice, avec inventaire préalable, jamais sur la seule demande du bailleur. Le mobilier ayant une valeur est estimé et racheté, et le montant revient à la succession — pas au propriétaire des murs, même s'il a payé l'intervention.
Cette distinction paraît théorique jusqu'au jour où un héritier se manifeste. Elle est alors la seule chose qui protège tout le monde.
Un mot pour les bailleurs qui lisent ceci : ne laissez pas la situation s'installer en espérant qu'elle se résoudra. Six mois d'attente ne rapprochent d'aucune solution — ils ajoutent seulement six mois de vacance. La saisine du tribunal est la seule action qui fait avancer le dossier, et elle peut être faite dès que la vacance est caractérisée.
Nous intervenons régulièrement sur mandat d'un curateur ou d'un commissaire de justice, avec inventaire préalable. on vide votre maison après succession décrit le déroulé d'une intervention complète.
Information générale. Cet article décrit les règles applicables au cas courant. Chaque succession a ses particularités — régime matrimonial, testament, indivision, dettes. Seul le notaire chargé du dossier peut dire ce qui s'applique à votre situation.